Come si valuta davvero un immobile a Roma

Valutare correttamente un immobile non significa prendere una quotazione al metro quadrato e moltiplicarla per la superficie. Se fosse così semplice, basterebbe una banca dati o uno dei tanti strumenti automatici disponibili online.

I dati sono indispensabili, ma rappresentano il punto di partenza, non quello di arrivo.

Dopo molti anni di attività nel mercato immobiliare romano, ho imparato che ogni immobile deve essere letto nel proprio contesto. Ed è proprio il contesto che spesso fa la differenza tra una valutazione teorica e una valutazione realmente capace di confrontarsi con il mercato.

La conoscenza della zona

A mio avviso è uno degli elementi più importanti.

Conoscere una zona non significa soltanto conoscerne le quotazioni. Significa averci lavorato, aver visitato immobili, seguito trattative, ascoltato proprietari e acquirenti e osservato nel tempo quali caratteristiche il mercato premia e quali, invece, penalizza.

Roma, da questo punto di vista, è una città particolarmente complessa. Anche all'interno dello stesso quartiere, poche centinaia di metri possono determinare differenze significative.

Una strada può essere più richiesta di quella immediatamente vicina; un determinato complesso residenziale può avere caratteristiche particolarmente apprezzate; la presenza di servizi, collegamenti, verde, possibilità di parcheggio o, al contrario, traffico e rumorosità possono incidere sull'interesse degli acquirenti.

Ci sono poi elementi che difficilmente emergono da una semplice banca dati e che chi opera quotidianamente sul territorio impara a conoscere.

Non esistono due immobili uguali

Piano, esposizione, luminosità, affacci, stato di manutenzione, distribuzione degli ambienti, presenza dell'ascensore, balconi e terrazzi, cantine, posti auto e box possono modificare sensibilmente il valore.

Anche la necessità di una ristrutturazione deve essere valutata nel contesto specifico. Non sempre due appartamenti della stessa metratura, nello stesso stabile e allo stesso piano hanno necessariamente lo stesso valore.

La valutazione professionale deve quindi partire dall'immobile reale, non da un immobile astratto rappresentato soltanto da superficie e indirizzo.

La documentazione incide sulla commerciabilità

C'è poi un aspetto che ritengo fondamentale e che talvolta viene sottovalutato nella fase iniziale: la situazione documentale dell'immobile.

Conformità catastale e urbanistica, provenienza, eventuali vincoli, pertinenze, situazione condominiale e ogni altro elemento rilevante devono essere conosciuti e verificati.

Un immobile non deve essere soltanto interessante dal punto di vista commerciale: deve poter arrivare alla compravendita nelle condizioni più chiare e sicure possibili.

Per questo considero la verifica documentale parte integrante del percorso di vendita e non un problema da affrontare soltanto quando si presenta un acquirente.

Gli annunci non sono il mercato

Uno degli errori più frequenti consiste nel confrontare il proprio immobile esclusivamente con i prezzi richiesti negli annunci pubblicitari.

Ma il prezzo pubblicato è una richiesta, non necessariamente il prezzo al quale quell'immobile sarà venduto.

Occorre comprendere quali immobili siano realmente comparabili, da quanto tempo siano sul mercato, quale concorrenza esista in quel momento e quale sia il comportamento della domanda.

Un immobile pubblicizzato per molti mesi a un determinato prezzo non dimostra necessariamente che quello sia il suo valore. Potrebbe dimostrare esattamente il contrario.

Il mercato cambia

Una valutazione non è immutabile.

Tassi di interesse, disponibilità del credito, offerta presente nella zona, domanda, condizioni economiche e perfino cambiamenti nelle esigenze delle famiglie possono modificare l'equilibrio del mercato.

Per questo una valutazione dovrebbe sempre essere riferita a quel determinato immobile, in quella determinata zona e in quel preciso momento.

Le esperienze maturate anni prima sono preziose, ma devono essere confrontate con ciò che sta accadendo oggi.

Tecnologia ed esperienza devono lavorare insieme

Oggi disponiamo di strumenti che vent'anni fa sarebbero stati impensabili: banche dati, informazioni catastali digitalizzate, sistemi di analisi comparativa, modelli automatici di valutazione e, sempre più, strumenti basati sull'intelligenza artificiale.

Sono risorse importanti e sarebbe sbagliato ignorarle.

Ma la tecnologia non elimina la necessità dell'esperienza professionale. Al contrario, rende ancora più importante la capacità di interpretare correttamente le informazioni disponibili.

Un numero può indicare una media. Il professionista deve capire se quella media sia realmente applicabile all'immobile che ha davanti.

Il prezzo giusto non è quello più alto

Una valutazione professionale non dovrebbe avere l'obiettivo di compiacere il proprietario indicando il prezzo più elevato possibile.

Un prezzo eccessivo può significare mesi di permanenza sul mercato, progressiva perdita di interesse da parte degli acquirenti e successive riduzioni che rischiano di indebolire la posizione negoziale del venditore.

Allo stesso modo, sottovalutare un immobile significa non tutelare adeguatamente il patrimonio del proprietario.

Il compito dell'agente immobiliare è trovare un equilibrio tra caratteristiche del bene, dati disponibili, esperienza sul territorio e domanda reale.

Ed è proprio qui che dati, conoscenza del territorio ed esperienza professionale devono incontrarsi.